Цены на квартиры Уфы, март 2017 года

11.04.2017

Цены на квартиры Уфы, март 2017 года

Цена вторичного рынка еще снизилась за квартал на 1.2% до 58,6 т.р/кв.м. и тренды первичного и вторичного рынка со второй половины 2016 года становятся разнонаправленными (60.5 тыс руб/кв.м на рынке новостроек). Такое в истории цен Уфы происходит первый раз!

Количество объектов в выборке - около 5667 вариантов, объем предложения повысился на 1.8% . С ценой представлено большинство объектов. В целом выставлено в экспозицию около 1.2% всего жилого фонда многоквартирных домов. Много квартир выставлено в экспозицию в недавно завершенных строительством, сданных домах.

Показатель Центр Проспект З.Роща Сипайл Черник Дема Инорс Шакша Затон Прочее Итого
Кол-во многоквартирных домов (от 2 этажей) 719 1238 730 482 1565 459 231 122 99 120 5765
Примерное кол-во квартир 57520 99040 58400 38560 125200 36720 18480 9760 7920 9600 461200
В выборке 554 768 1078 445 906 413 516 210 332 445 5667
Доля, % 0,96 0,78 1,85 1,15 0,72 1,12 2,79 2,15 4,19 4,64 1,23

Итоги и выводы. На рынке отмечено некоторое оживление, которое, к сожалению, для некоторых, пока не скажется на повышении цены. Цена вторичного рынка снизилась еще немного, и в ближайшем будущем вероятно стабилизируется . Увеличения покупательской платежеспособности пока недостаточно для ее роста.

С учетом всех типов готового жилья цена составила 58.6 (в декабре – 58.9 тыс руб) за кв.м. Снижение с максимума цен в начале 2015 года (68.3 тыс руб/кв.м.) составило 17%. Самый ликвидный слой небольших квартир в обжитых местах уже находится в среднем ценнике  ниже  64 тыс рубкв.м. Северная часть города и более отдаленные районы – ниже средней рынка, центральные  - выше средней по рынку. В втором квартале на рынке продолжается умеренная активность, выше. Часть покупателей благодаря снижению цены вторичного рынка продолжают предпочитать готовые квартиры.

Справочно – средняя цена кв.м. в черте уфимского полуострова, за исключением Шакши, Демы, Инорса и Затона, Нижегородки, Кузн. Затона ( т.е. наиболее привлекательные для большинства жителей районы проживания) – 60-63 тыс руб за кв.м. Это Центр, Проспект, З.Роща, Проспект, Сипайлово, Черниковка, квартиры в старом фонде – хрущевки, панельки и т.д.

Что может повлиять на активность рынка. В этом году доля продаж вторичного рынка продолжает быть больше, чем первичного, это связано со сближением ценовых трендов сегментов новостроек и вторичного рынка. Инвесторы, покупающие квартиры с целью сохранения денег, стали переключаться на вторичный рынок. Покупатели жилья разделились на предпочитающих по ряду причин новостройки ( в том числе дешевая ипотека, акции, тип жилья), и предпочитающих вторичный рынок (можно сразу жить, нет риска по срокам сдачи, не нужно делать ремонт после сдачи, обжитой район). Это сказывается и на проектах новостроек. Все больше застройщиков задумываются о чистовой отделке, в первом полугодии 2017 года также наблюдается активное внедрение застройщиками схем Trade-in зачета вторичного жилья.

В качестве стимулирования спроса также предлагаются «нулевые» первоначальные взносы на ипотеку в сегменте новостроек. На вторичном рынке в большинстве банков минимальный первоначальный взнос составляет 15-20%.

Общий объем предложения на вторичном рынке ГО Уфа без пригородов сельского типа (преимущественно мы учитываем так называемый Уфимский полуостров) составляет около 5667 реальных вариантов, из которых убираются повторы, несуществующие варианты, объявления-приманки) и около 4813 новостроек (типов с ограниченной повторяемостью в объектах, отражающей квартирографию застройщиков)

Общий объем – 300 351 кв.м. на вторичном рынке или 17 600 568 руб.

Средняя цена квартиры 3105,8 тыс руб повысилась, что при снижающемся общеценовом тренде свидетельствует о покупках самых дешевых объектов , средняя площадь квартиры– 53.3кв.м.

Средняя цена типов квартир (сегодня цифры приводятся без учета элитного жилья и лучших домов бизнес-класса):

  • 1-комнатных – 61 тыс. руб./кв.м., с конца 2016 снижение цены на 0.2%. Средняя цена однушки по городу 2 100 000 руб, средняя площадь 38.1 кв.м
  • 2-комнатных – 58.7 тыс. руб./кв.м., минус 1.2%. Средняя цена квартиры 2 533000 руб, площадь – 48.7 кв.м
  • 3-комнатных – 56 тыс. руб./кв.м., минус 2%. Средняя цена квартиры 3 533000 руб, площадь – 65.4 кв.м
  • Многокомнатных– 55.4 тыс. руб./кв.м., 2% Средняя цена 6 870000 руб, площадь - 99 кв.м. Средняя цены кв.м. многокомнатных квартир с учетом всех типов жилья – 71 тыс руб/кв.м
  • Малосемейки и студии площадью до 28 кв.м. – 71 тыс руб/кв.м.
Район Центр З.Роща Просп Сип Черник Затон Инорс Дема Шакша Проч ИТОГО
Количество квартир 554 768 1078 445 906 332 516 413 210 445 5667
Район Центр З.Роща Просп Сип Черник Затон Инорс Дема Шакша Проч ИТОГО
Средняя цена т.р.кв.м 70,3 65,6 62,2 59,8 52,1 50,2 54,8 51,5 42,3 46 58,5
Ср ст-ть квартиры 4890 4078 3305 3460 2550 2760 2665 2490 2005 2096 3107
1-комн 154 267 412 152 345 134 199 216 75 170 2127
т.р.кв.м 67.9 68.3 64.5 64 56.7 53.2 55.8 54 44 48.1 61
2-комн 132 257 368 155 333 98 160 112 65 122 1802
т.р.кв.м 70 62.3 62.8 61,5 51.1 48 54.3 50 42.3 47.5 58.7
3-комнатных 185 212 287 107 205 68 136 70 54 109 1433
т.р.кв.м 68.2 63 58.3 56.2 47.5 46.2 53 51.1 39 42.2 56
Многок. 83 32 13 31 23 32 21 11 16 43 305
т.р.кв.м 89.1 64.3 59 55.4 49.5 45.7 52.3 49.6 40 41.1 55.4

Средняя стоимость элитного жилья составляет около 79.9 рубкв.м. Снижение с максимума цен достигло более 20%, за 1 квартал 2017 год - +0.4%. В целях настоящего исследования в сегмент элитного жилья  включены дома повышенной комфортности г. Уфы, около 160 домов. Всего в выборке менее 196 элитных квартир в экспозиции. Большинство квартир в Центре больших площадей и с хорошими ремонтами - дешевле 85 тыс рубкв.м. Максимальная цена кв.м. в сегменте – 175 тыс руб.

Средняя цена элитной квартиры – 9040 000 руб, площадь – 117 кв.м.

Разброс цен на квартиру как объект продажи в целом по рынку – от 670 т.р. (малосемейка в пригороде) до 41 млн. руб. Диапазон цен кв.м – от 21 до 170 тыс руб за кв.м (жилье старого фонда и квартиры в центре города предлагаемые под коммерческую недвижимость). Выставлено на продажу в активную рекламу и СМИ по выборке (для расчета соотношения типов):

  • 1-комнатных – 2070 варианта, доля типа уменьшилась, свидетельствует о спроса на маленькие квартиры и ограниченной платежеспособности.
  • 2-комнатных — 1836 шт.
  • 3-комнатных — 1473 шт. Многокомнатных – 288 шт. Малосемеек до 28 кв.м (не комнаты) – 70 шт

Соотношение количества типов отражает (предвосхищает) возможные развороты тренда, либо изменение его интенсивности. В настоящем случае соотношение типов говорит о низком инвестиционном спросе на небольшие квартиры и активной их продаже недавними инвесторами, так как покупатель предпочитает маленькие квартиры.

Диапазоны и средние цены по типам квартир и районам ( по основной доле предложения подсегмента):

Район Центр Проспект З.Роща Сипайл Затон Инорс Черник Дема Шакша
1-комнатная, в т.ч 2.4- 4.7 млн.р 2.1 -3.7 2.2 - 4.1 2.3 - 3.1 1.6 - 2.5 2.0 - 2.6 1.7 - 2.8 2.1 - 2.5 1.6 - 2.0
типовые 2.2-3.9 2.0 - 3.5 2.1-2.7 2.3-3.0     1.5-2.4 1.9 - 2.3  
нетиповые 3.3-5.1 2.3-3.3 2.5-4.1 2.6-3.25     1.9-2.8 2.2-2.8  
2-комнатная, в т.ч 2.97 - 6 млн.руб. 2.3 - 4.5 2.6 - 5.1 2.6 - 4.1 2.4 - 3.5 2.4 - 3.4 2.0-3.4 2.4-3.8 1.9 - 2.6
типовые 2.5-4.9 2.3-4.0 2.6-4.5 2.6 - 3.2     2.0-3.2 2.2-2.9  
нетиповые 3.6-6.6 2.8-4.5 3.0-5.2 3.25-4.1     2.7-3.8 2.7-3.75  
3-комнатная, в т.ч 3.5 - 8.5 млн.руб. 3.0 - 6.8 3.0-6.5 3.5 - 5.5 3.4 - 3.8 3.1 - 4.1 2.8 - 4.5 2.6-4.5 2.7 - 3.1
типовые 3.5-7.8 3.0-5.3 3.0-5.5 2.55-4.5     2.6-3.6 2.6-3.5  
нетиповые 4.0-9.8 4.4-6.8 3.8 - 8.7 3.8-5.5     2.95-4.6 3.5-4.3  
Многокомнатные 6.5 - 26 млн.р 5.5 - 17 млн.р 4.5 - 16.6 млн.р            
Тип Стандарт Улучшенные Большие Элитные
1-комнатные: До 33 кв.м 34-40 кв.м 41-47 кв.м Более 47 кв.м
Всего средняя 73 65 61 72.7
Районы дороже 77.4 73.2 69.9 79
Районы дешевле 67.2 59.4 54 69.9
Доля, типа всего в выборке 523 887 358 180
2-комнатные: До 48 кв.м 50-62 кв.м 62-72 кв.м Более 70 кв.м.
Всего средняя 65 65.5 58 75.4
Районы дороже 71 72.3 66.7 81.1
Районы дешевле 59.9 57 52.2 65
Доля, типа всего в выборке 887 771 312 112
3-комнатные: До 63 кв.м 63-75 кв.м 75-85 кв.м Более 85 кв.м
Всего средняя 63.3 58.9 62 79.7
Районы дороже 69.7 65.5 69.8 82.5
Районы дешевле 55 52 50 73.2
Доля, типа всего в выборке % 612 589 226 165
Тип 5-этажные «хрущевки» Улучшенные 6-10,12-этажки постройки СССР 9-этажные панельки «брежневки» Дома постройки последних лет 20 века Новые дома последних лет по типам квартир
1-комнатные: Всего средняя 69.9 60.8 68 69.3 До 35 кв.м
Районы дороже 69 67.9 76 75 77
Районы дешевле 67 66,1 63.2 61 Более 35 кв.м
Доля, типа всего в выборке 332 367 232 559 176
2-комнатные: Всего средняя 63 64.2 61.1 64.9 До 55 кв.м.
Районы дороже 70 72.2 73.1 69.8 73.6
Районы дешевле 58.9 59 57 58 Более 55 кв.м
Доля, типа всего в выборке 599 543 389 613 63
3-комнатные: Всего средняя 59 57 58 59 До 65 кв.м
Районы дороже 64.4 68 72 77 70.9
Районы дешевле 54 56.1 55.7 52 Более 65 кв.м
Доля, типа всего в выборке 267 590 462 367 139
4-комнатные: Всего средняя 55э9 61.7 57 66.8  
Доля, типа всего в выборке 89 76 56 31  
ИТОГО средняя цена типа 61.2 59 57.6 64.2  
Районы дороже/кол-во 70 70.4 68.4 73  
Районы дешевле/кол-во 56.8 56.6 59.8 62.6  
Доля, типа всего в выборке 1287 1576 1039 1570  323

Рыночная ситуация текущего момента и прогноз

До сентября 2017 года вероятнее всего сохранение тренда. На рынке присутствует активность, но сделки происходят с большим торгом от цены экспозиции, от 5% и выше для дорогих квартир. В рассчитанных выше средних ценах рынка заложен типичный по многолетним наблюдениям рынка торг не более 100 тыс руб, однако в реальных сделках он сейчас часто превышает эту величину, и цена сделки может значительно отличаться от цены первичной экспозиции. Собственники готовы на торг ради совершения сделки, и за счет этого поддерживается активность рынка и альтернативные сделки. Массовое введение системы Trade-in у застройщиков пока не становится массовым явлением, так как собственники надеются, что сами продадут квартиру дороже, а цена новостройки часто бывает выше, чем при прямой покупке.

Отдельно стоит отметить изменение структуры экспозиции. Квартирография рынка новостроек приводит к структурному изменению на рынке вторичного жилья почти сразу после завершения объекта новостроек. Ввиду этого избыток чаще всего однотипного предложения появляется в недавно застроенных районах и осложняет продажи. Этот факт стал являться следствием преимущественно микрорайонной застройки города, а также большой доли инвестиций в строящихся домах в последние годы. В целом структура предложения на вторичном рынке за последние годы массовой застройки города претерпела довольно сильные изменения. В первую очередь появились новые типы планировок и домов в каждом районе, что требует отдельного их анализа в аналитическом обзоре. Также разбивка подсегментов требуется, так как каждый тенденция динамики цен в каждом из них хоть и кореллирует с общим ценовым трендом, но может иметь отличия. Как пример можно привести массовые продажи квартир в Инорсе ввиду недавней активной застройки этого района. Более сложный разброс цен в зависимости от типологий и периода постройки домов усложняет ориентацию потребителя в ценовой ситуации, так как средняя цена рынка больше применима к типовым квартирам, доля которых в выборке максимальна

К концу 2017 года на рынке стоит ожидать появления новых ценовых тенденций ввиду изменения структуры предложения и продолжающихся изменений механизма кредитования покупки недвижимости, и разделения потенциального спроса между сегментами вторичного и первичного рынка.

Источник размещения и автор методики: Андреева Елена, ген. директор, аналитик, независимый эксперт Сети агентств недвижимости «Эксперт»